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阜阳律师咨询解答关于车位的6大法律常识——车位的分类

  由于城市土地资源的稀缺,汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能力,买车容易停车难成为困扰城市发展的一大问题。随着小区车位矛盾日益凸显,房地产开发商、小区业主之间展开了长久的利益博弈。

  无论车库还是其他类型的停车场所,均是由数量各异的车位组成的。因此,本文所指的车位,既包括通过规线设置的开放式车位,也包括空间封闭、具有建筑物特征的车库,主要存在于设置建筑物区分所有权的小区之中。

  由于车位与其他建筑物共享了小区范围内土地的使用权,要明确其权利归属,应适用建筑物区分所有权的理论。即在小区的范围内,若为专有部分,则开发商可将车位(库)单独出售,也应单独为其进行物权登记;若为共用部分,则开发商无权将车位(库)单独出售,车位(库)应为住宅小区全体业主共同所有,无须单独登记以公示。而具体哪些车位属于专有部分,哪些属于共有部分,对于物理状态及所处位置不同的车位而言是不同的。

  1、住宅小区地面车位

  由于地面车位是直接在地面上划出界限设置,即直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的产权实际上就是土地使用权。通常来讲,开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后,建筑物区分所有权人即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。此时,住宅小区地面车位就随土地使用权一并转移给了小区的全体业主。

  2、首层架空停车位

  楼房首层架空层位于建筑物的底部,是建筑物不可分割的一部分。但是其权利归属应分情况讨论。根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定,层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。所以,如果楼房首层架空停车位层高较矮,低于2.2米,不单独计算建筑面积,也不参与计算建筑容积率,此时,首层架空车库是房屋建筑的从物,是共有部分,应由设置架空层的该幢建筑全体业主共有;当层高在2.2米以上时,因其可以计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权,而成为区分所有权的专有部分。

  3、独立建设的多层车位

  主要指小区内专为停车目的而建设的独立建筑物,具有结构和利用上的独立性。作为独立建造的建筑物,它应独立计算建筑面积,参与分摊土地的使用权。并且在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件中,都明确规定了这种经营性停车位的土地使用权面积,因此,该类型的车位是计算建筑容积率的。根据建筑物区分所有权的理论,也可以成为区分所有权的专有部分。

  4、地下车位

  对地下车位的权属问题一向争议较大,在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类,分别判断其归属:

  (1)利用人防工程改造的车位

  根据《人民防空法》规定,我国人防工程实行多元化投资,不仅由国家建设,商品房的开发商也可修建。实践中,在开发商经过有关部门审核同意后,就可以将这种人防工程改建为地下停车位使用,此即为利用人防工程改造的地下车位。

  对该类车位的权属,存在两种观点:一种认为依据《国防法》第37条规定“国防资产归国家所有”,人防工程性质的地下车位应推定为国家所有;另一种观点认为《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。笔者认为,认定产权的基本原则应当是谁投资谁所有,并且管理和维护人防工程的费用是由开发商或者小区业主承担的,国家并没有承担。因此认为由人防工程改建的地下车库属于国家所有显然是不合理的,应将这类地下停车位的产权归属于“投资人”所有。

  (2)非人防工程性质的地下车位

  一般而言,我国的土地和城市规划仅限于地上的建筑物部分,地下的建筑物往往被视为地上建筑物的附属部分,作为从物来进行处分。因此,在《国有土地使用权出让合同》中,地下工程面积一律都不计入建筑用地容积率。在这种情况下,地下工程面积就不分摊土地使用权的份额,也就没有办法单独取得所有权。但是,我国各个部门在处理这一问题时口径并不一致,如前所述,房产管理部门在核定建筑面积时,对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积,可以单独取得所有权。

  鉴于《物权法》第136条明确规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”,并且地下建筑在城市中的重要性日益凸显,从本质上来讲我国容积率忽视地下建筑的做法与城市建设的实际也是相分离的。地下与地上的建筑并没有实质性的差别,不应区别对待。因此,对于层高小于2.2米的,应当认定其权属依附于地上建筑物,由小区业主共有;而层高大于2.2米的地下车库,其与地上建筑物虽可能在载体上有连接,但在功能上已完全脱离,可以独立经营、获取效益。因此,这部分地下车位不应当作为从物,而应当成为专有权的客体。

 

  来源:法言法理

 

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